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Ihr Vater oder Ihre Mutter ist ins Pflegeheim gezogen. Die erste Rechnung liegt auf dem Tisch – und sie ist höher als erwartet. Was wird aus dem Haus? Muss es verkauft werden, damit die Heimkosten bezahlt werden können? Und was passiert, wenn das Geld ausgeht? Diese Fragen stellen sich gleichzeitig, unter Zeitdruck, und oft ohne jemanden, der sie ruhig durchrechnet. Dieser Artikel tut das – für Niedersachsen, mit konkreten Zahlen.
Ein vollstationärer Heimplatz setzt sich aus mehreren Positionen zusammen. Drei davon trägt der Bewohner selbst – unabhängig vom Pflegegrad:
Gesamteigenanteil: ca. 2.400 €/Monat (Quelle: vdek-Pflegelotse, 2. Quartal 2026, Niedersachsen).
Die Pflegekasse übernimmt einen pauschalen Zuschuss zum pflegebedingten Teil. Was als einrichtungseinheitlicher Eigenanteil bleibt, ist seit der Pflegereform 2021 für alle Heimbewohner mit Pflegegrad 2 bis 5 gleich hoch – unabhängig vom individuellen Pflegebedarf. Das macht die Planung berechenbarer, aber nicht günstiger. Im bundesweiten Vergleich liegt Niedersachsen leicht unter dem Durchschnitt von rund 2.550 €/Monat – der Abstand zu den teuersten Bundesländern beträgt aber mehrere hundert Euro pro Monat. Über zwei Jahre summiert sich das auf einen fünfstelligen Unterschied. Stand: 2. Quartal 2026.
2.400 € im Monat sind 28.800 € im Jahr. Diese Zahl lässt sich direkt gegen das vorhandene Vermögen rechnen:
Diese Zahlen zeigen, wann das Thema Immobilie auf den Tisch kommt: nicht als emotionale Entscheidung, sondern als Frage der Arithmetik. Die meisten Heimaufenthalte dauern länger als drei Jahre. Wer das Haus nicht frühzeitig bewertet und einen Plan entwickelt, trifft die Entscheidung am Ende unter noch größerem Druck – und mit weniger Spielraum beim Preis.
Wenn das eigene Vermögen nicht mehr ausreicht, besteht ein Rechtsanspruch auf Hilfe zur Pflege (§§ 61 ff. SGB XII). Das Sozialamt übernimmt dann die Differenz zwischen dem Heimpreis und dem, was Pflegekasse und Rente beisteuern. Voraussetzung: Das Vermögen wurde vorher weitgehend aufgebraucht.
Das Sozialamt prüft, was noch vorhanden ist – Bankguthaben, Wertpapiere, Immobilien. Erst wenn das Vermögen unter die gesetzliche Schutzgrenze gefallen ist, leistet es seinen Beitrag.
Nicht alles muss aufgebraucht werden. Das Gesetz schützt ein Schonvermögen von 10.000 € pro Person (§ 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII i. V. m. der Verordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII; gesetze-im-internet.de, Stand: 2023). Dieser Betrag bleibt unberührt. Alles darüber ist grundsätzlich einzusetzen, bevor Hilfe zur Pflege gewährt wird.
Für die Rechnung heißt das: Wer 80.000 € hat, muss 70.000 € aufbrauchen, bevor das Sozialamt einspringt. Bei 2.400 € monatlich dauert das knapp zweieinhalb Jahre. Danach übernimmt das Amt – aber bis dahin läuft die Uhr, und die Immobilie steht möglicherweise noch zur Bewertung an.
Das ist die Frage, die Familien zuerst stellen. Die Antwort ist: Es kommt darauf an, wer darin wohnt.
Eine selbstbewohnte Immobilie genießt Schutz, solange ein Ehegatte, ein minderjähriges Kind oder ein unterhaltsberechtigtes Kind darin lebt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). In diesem Fall darf das Sozialamt nicht auf das Haus zugreifen.
Anders bei einer leerstehenden Immobilie: Sie gilt grundsätzlich als verwertbares Vermögen. Das Sozialamt kann verlangen, dass sie verkauft wird, bevor Hilfe zur Pflege gewährt wird. Ausnahmen gibt es – etwa wenn der Verkauf eine unbillige Härte darstellen würde –, aber sie sind im Einzelfall zu prüfen und nicht vorauszusetzen.
Was das in der Praxis bedeutet: Eine Familie, die das Haus vorerst leerstehen lässt, während die monatliche Rechnung läuft, schiebt die Entscheidung hinaus, aber nicht die Kosten. Je früher bewertet wird, desto mehr Spielraum bleibt.
Eine der häufigsten Sorgen in dieser Situation: Muss ich als Kind für die Heimkosten meiner Eltern aufkommen?
Für die meisten Kinder lautet die Antwort: Nein.
Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (in Kraft seit dem 1. Januar 2020) greift das Sozialamt auf Kinder erst dann zurück, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen 100.000 € übersteigt. Unterhalb dieser Grenze ist Elternunterhalt nicht geschuldet – unabhängig davon, was die Eltern besitzen oder was das Heim kostet. Diese Grenze gilt bundesweit, nicht nur in Niedersachsen. Stand: Januar 2020 (§ 94 Abs. 1a SGB XII).
Die Sorge, dass das Sozialamt an die Kinder herantritt, ist verständlich. Sie ist aber in den meisten Fällen unbegründet. Was die Kinder tatsächlich betrifft, ist die emotionale Last der Entscheidung – nicht die finanzielle Haftung.
Der Gedanke taucht in fast jeder Familie auf: Das Haus noch schnell verschenken oder übertragen, bevor das Sozialamt fragt. Das ist kein Ausweg – es ist ein häufig unterschätzter Fehler.
Das Sozialamt kann Schenkungen bis zu zehn Jahre rückwirkend zurückfordern (§ 528 BGB, § 93 SGB XII). Wer das Haus an ein Kind überträgt und danach Hilfe zur Pflege beantragt, muss damit rechnen, dass das Sozialamt den Beschenkten zur Rückgabe bis zum Wert des verschenkten Gegenstands auffordern kann.
Auch ein Verkauf deutlich unter dem Verkehrswert wird als Schenkung gewertet. Ein symbolischer Kaufpreis ist rechtlich dasselbe wie eine Schenkung – mit denselben Konsequenzen und derselben Zehnjahresfrist.
Was das in der Praxis heißt: Wer das Haus vor drei Jahren verschenkt hat, muss damit rechnen, dass das Sozialamt noch sieben Jahre lang Ansprüche stellen kann. Wer es heute verschenkt, löst eine Frist aus, die erst in zehn Jahren abläuft. Eine Beratung durch einen Fachanwalt für Sozialrecht ist in diesen Fällen keine Option – sie ist notwendig.
Dieser Abschnitt beschreibt die Rechtslage orientierend und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026 (§ 528 BGB, § 93 SGB XII).
Eine weitere Frage, die beim Verkauf auftaucht: Fällt auf den Erlös Einkommensteuer an?
Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und sie in dieser Zeit nicht selbst bewohnt hat, zahlt Spekulationssteuer auf den Gewinn (§ 23 EStG). Das betrifft vor allem Mietobjekte oder ein Elternhaus, das nach dem Heimeinzug leersteht.
Ausgenommen sind Immobilien, die im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurden. Wer das Haus noch bis zum Heimeinzug selbst bewohnt hat, kann in dieser Konstellation steuerfrei verkaufen – aber das hängt von den genauen Zeitpunkten ab und sollte vor dem Verkauf steuerrechtlich geprüft werden.
Stand: Oktober 2026 (§ 23 EStG). Dieser Abschnitt ersetzt keine steuerrechtliche Beratung.
Stellt sich heraus, dass ein Verkauf unvermeidbar ist – weil das Haus leersteht, weil das Geld absehbar ausgeht, weil das Sozialamt ihn verlangt –, dann ist die erste Frage: Was ist das Haus wert?
Ohne aktuelle Markteinschätzung lässt sich weder planen noch entscheiden. Eine Bewertung ist deshalb kein letzter Schritt, sondern der erste. Erst danach lässt sich beantworten, wie viele Monate Heimkosten sich aus dem Erlös decken lassen, ob nach Steuern und Nebenkosten noch genug übrig bleibt, und wann ein Verkauf abgeschlossen sein müsste, damit das Geld rechtzeitig fließt.
In der Praxis tauchen im Pflegefall regelmäßig dieselben Themen auf: Vollmachten, die noch nicht erteilt wurden oder nicht ausreichen; Miteigentümer, über die kein Einvernehmen besteht; ein Grundbuch, das noch die alten Verhältnisse zeigt; Objekte, die jahrzehntelang nicht renoviert wurden und deren Zustand Erwartung und Marktrealität auseinandertreibt. Keines dieser Probleme ist unlösbar – aber jedes kostet Zeit. Wer früh damit anfängt, hält sich Optionen offen.
Eine erste Orientierung, die in dieser Situation hilft:
Viele Familien scheuen diesen ersten Schritt, weil er sich anfühlt wie eine Entscheidung – obwohl er nur eine Bestandsaufnahme ist. Eine Bewertung verpflichtet zu nichts. Sie gibt Klarheit darüber, was tatsächlich auf dem Spiel steht.
Wenn Sie wissen möchten, was das Haus Ihres Angehörigen wert ist und ob oder wann ein Verkauf sinnvoll ist, können Sie das Formular auf dieser Seite nutzen. Es besteht keine Verpflichtung – und keine Eile, die wir erzeugen.
immozeit arbeitet für Niedersachsen mit Partnern vor Ort zusammen. Wenn Sie sich melden, nennen wir Ihnen, wer für Ihre Region zuständig ist.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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