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Ihr Vater oder Ihre Mutter zieht dauerhaft ins Pflegeheim. Die Rente reicht nicht. Das Ersparte auch nicht. Und das Haus steht leer — mit der Frage, ob es verkauft werden muss, bevor das Geld ausgeht. Diese Frage ist in Nordrhein-Westfalen besonders drängend, denn die Heimkosten gehören bundesweit zu den höheren.
Laut vdek-Pflegelotse liegt der durchschnittliche monatliche Gesamteigenanteil in NRW im ersten Jahr im Pflegeheim bei rund 2.580 Euro im Monat (Stand: Q1 2026). Dieser Betrag setzt sich zusammen aus:
Zum Vergleich: Im bundesweiten Durchschnitt liegt der Gesamteigenanteil bei rund 2.200 Euro im Monat. Der Unterschied von knapp 380 Euro klingt nach wenig — über zwei Jahre Heimaufenthalt ergibt das jedoch mehr als 9.000 Euro zusätzlich, die in NRW aufgebracht werden müssen. Vor allem die Investitionskosten liegen in NRW spürbar über dem Bundesschnitt.
Seit dem 1. Januar 2024 zahlt die Pflegekasse ergänzend Leistungszuschläge nach § 43c SGB XI, die den pflegebedingten Eigenanteil (EEE) je nach Aufenthaltsdauer reduzieren: 15 % im ersten Jahr, 30 % im zweiten, 50 % im dritten, 75 % ab dem vierten Jahr. Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten werden durch diese Zuschläge nicht gemindert. Was das für NRW bedeutet:
Quelle: vdek-Pflegelotse, Stand Q1 2026. Die Leistungszuschläge nach § 43c SGB XI in der Fassung ab 01.01.2024.
Das laufende Einkommen — Rente, Betriebsrente, Mieteinnahmen — wird zuerst eingesetzt. Erst was fehlt, kommt aus dem Vermögen. Wer 1.200 Euro Rente monatlich bezieht, muss im ersten Jahr rund 1.218 Euro zusätzlich aus Ersparnissen aufbringen. Ab dem vierten Jahr sinkt dieser Fehlbetrag auf etwa 570 Euro.
Ein Rechenbeispiel zur Orientierung (ohne Gewähr):
Nach diesen etwa 20 Monaten — oder früher, wenn das Sozialamt bereits Hilfe zur Pflege bewilligt hat — wird geprüft, welches Vermögen noch vorhanden ist. Und dann kommt die Immobilie ins Bild.
Das Sozialamt springt erst dann ein, wenn das eigene Vermögen des Pflegebedürftigen unter das sogenannte Schonvermögen gefallen ist. Nach § 90 SGB XII beträgt dieses Schonvermögen 10.000 Euro pro Person. Solange mehr als dieser Betrag vorhanden ist, zahlt das Sozialamt nichts — und verlangt auch nichts vom Kind.
Was ist geschützt, was nicht?
Die Ausnahme bei der Immobilie ist zentral: Das selbst bewohnte Eigenheim gilt nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII als angemessener Wohnraum und ist geschützt — so lange der Pflegebedürftige selbst, ein Ehepartner, ein minderjähriges Kind oder ein pflegebedürftiges Kind darin wohnt. Wohnt niemand mehr darin, entfällt dieser Schutz. (Orientierung nach § 90 SGB XII — keine Rechtsberatung; Stand September 2026)
Die Immobilie ist klar geschützt. Der Ehepartner wohnt darin — das reicht nach dem Gesetz. Das Sozialamt kann das Haus nicht angreifen, solange das der Fall ist. Die Heimkosten des einziehenden Elternteils müssen jedoch aus seinem Einkommen und Vermögen gedeckt werden; das Haus selbst bleibt unangetastet.
Sobald die Immobilie vollständig leersteht, entfällt der gesetzliche Schutz. Das Sozialamt hat das Recht, die Verwertung zu verlangen — entweder durch Verkauf oder durch Belastung des Grundstücks (Hypothek, Grundschuld). Wie schnell das in der Praxis eingeleitet wird, hängt vom Einzelfall ab. Aber: Eine leerstehende Immobilie mit nachweisbarem Marktwert gilt als einsetzbares Vermögen. Ermessensspielräume bestehen, sind aber begrenzt.
Das Haus steht leer. Der Schutz nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII greift nicht. Der Immobilienwert übersteigt das Schonvermögen von 10.000 Euro fast immer um ein Vielfaches. In dieser Konstellation wird das Sozialamt früher oder später auf Verwertung bestehen — entweder durch Aufforderung zum Verkauf oder durch Eintragung eines Grundpfandrechts, das es bei einem späteren Verkauf sichert.
In der Praxis akzeptieren Sozialämter in NRW einen laufenden Verkaufsprozess mit konkreter Zeitplanung. Was nicht akzeptiert wird: jahrelanger Leerstand ohne erkennbare Schritte — auch nicht mit dem Argument, der Markt sei gerade ungünstig.
Viele Angehörige fürchten, das Sozialamt könnte ihr eigenes Einkommen oder Vermögen einfordern. Diese Befürchtung trifft in den meisten Fällen nicht zu — und das seit fünf Jahren gesetzlich geregelt.
Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz vom 1. Januar 2020 (§ 94 Abs. 1a SGB XII) gilt: Das Sozialamt kann Kinder nur dann auf Elternunterhalt in Anspruch nehmen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen mehr als 100.000 Euro beträgt. Unterhalb dieser Grenze werden Kinder nicht herangezogen — das Sozialamt fragt nicht einmal danach, prüft keine Einkommensnachweise und macht keine Auskünfte erforderlich.
Diese Grenze ist bundesweit einheitlich. Sie gilt für jedes Kind separat — auch wenn mehrere Geschwister betroffen sind, hat jedes Kind seine eigene 100.000-Euro-Grenze.
Was die Grenze nicht schützt: das Vermögen des pflegebedürftigen Elternteils selbst. Wer die Immobilie besitzt, muss sie im Zweifel einsetzen — das ist unabhängig davon, was die Kinder verdienen. Die 100.000-Euro-Grenze bezieht sich ausschließlich auf das Einkommen der Kinder. Verwechselt man die beiden Ebenen, entsteht ein trügerisches Sicherheitsgefühl. (Stand: September 2026, nach § 94 Abs. 1a SGB XII — keine Rechtsberatung)
Wenn der Heimeinzug absehbar ist, überlegen viele Familien, ob man das Haus schnell noch übertragen oder deutlich unter Marktwert an die Kinder verkaufen kann, bevor das Sozialamt es berücksichtigt. Dieser Weg ist nahezu immer der falsche — und zwar mit einer sehr langen Nachwirkung.
Schenkungen: Nach § 528 BGB kann das Sozialamt Schenkungen bis zu zehn Jahre rückwirkend anfechten und die Rückgabe des Geschenks oder Wertersatz verlangen. Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Tag der notariellen Übertragung — nicht ab dem Heimeinzug. Wer das Haus heute verschenkt, lebt ein Jahrzehnt mit dieser Rückforderungsmöglichkeit.
Verkauf unter Wert: Ein Verkauf deutlich unter Marktwert — etwa für 60 % des tatsächlichen Werts — wird von Sozialämtern als verdeckte Schenkung gewertet. Die Differenz zum Marktwert gilt als zugewendeter Betrag und kann nach denselben Regeln zurückgefordert werden. Das gilt auch dann, wenn der notarielle Kaufvertrag einen „offiziellen" Preis ausweist.
Die einzige Option ohne dieses Risiko: Ein Verkauf zum vollen Marktwert. Der Erlös muss dann zwar zur Deckung der Heimkosten eingesetzt werden — aber das ist der Unterschied zwischen einem Haus, das Kosten deckt, und einem Haus, das Kosten deckt und obendrein eine Rückforderung über ein Jahrzehnt mitbringt. Ein Text, der diesen Punkt verschweigt, schadet dem Leser. (Stand: September 2026, nach § 528 BGB — keine Rechtsberatung)
Kann das pflegebedürftige Elternteil noch selbst Verträge unterschreiben? Falls nicht, braucht es eine notarielle Vorsorgevollmacht, die Immobiliengeschäfte ausdrücklich einschließt. Liegt keine Vollmacht vor, muss ein gerichtlich bestellter Betreuer mit dem Recht zur Vermögensverwaltung bestellt werden. Das Betreuungsgericht muss dem Verkauf dann nach § 1850 BGB vorab zustimmen — und das braucht Zeit. In NRW dauern solche Verfahren erfahrungsgemäß mehrere Wochen bis mehrere Monate, je nach Gericht und Auslastung.
Wer die Immobilie mehr als zehn Jahre gehalten hat oder sie in den letzten drei Kalenderjahren selbst bewohnt hat, zahlt keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (§ 23 EStG). Bei Erbfällen gilt das Kaufdatum des Erblassers, nicht das Datum des Erbfalls. Wer diese Fristen nicht sicher kennt, sollte vor dem Verkauf einen Steuerberater einschalten — ein übersehener Veräußerungsgewinn kann erheblich sein. (Stand: September 2026, nach § 23 EStG — keine Steuerberatung)
Die Gutachterausschüsse in NRW veröffentlichen aktuelle Bodenrichtwerte im Portal BORIS NRW. Diese Werte geben eine erste Orientierung für den Grundstücksanteil — reichen aber nicht aus, um den tatsächlichen Verkehrswert eines Hauses zu bestimmen. Dafür braucht es eine Einschätzung, die das Objekt selbst kennt: Baujahr, Zustand, Lage im lokalen Markt, Energieeffizienzklasse. Wer eine falsche Zahl ansetzt, plant mit falschen Zeitfenstern.
Ein Immobilienverkauf in NRW dauert unter normalen Bedingungen zwischen drei und sechs Monaten vom ersten Auftrag bis zur Kaufpreiszahlung. Wer erst startet, wenn das Sozialamt bereits mahnt oder ein Grundpfandrecht anmeldet, hat diesen Vorlauf selten. Wer früh anfängt, kann die Vermarktung ohne Preisdruck gestalten und riskiert keine Zinsforderungen des Sozialamts auf bereits erhaltene Hilfe zur Pflege.
Die wichtigste Zahl, die diese Familie braucht, ist der aktuelle Marktwert der Immobilie — denn von ihr hängt ab, wie viele Monate das Geld noch reicht, was das Sozialamt erwarten wird und was nach dem Verkauf übrig bleibt. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in NRW heute realistisch wert ist, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. immozeit arbeitet in Nordrhein-Westfalen mit lokalen Partnern zusammen, die den Markt vor Ort kennen — kein Standardformular, sondern eine konkrete Einschätzung für Ihre Situation.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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