Heimkosten in Sachsen: Wann muss das Haus weg?

Die Rechnung, die niemand aufmachen will

Sie haben entschieden, dass Ihr Vater oder Ihre Mutter dauerhaft ins Pflegeheim zieht. Die Entscheidung war schwer genug — jetzt kommt die zweite, rein rechnerische: Wie lang reicht das Geld, und was passiert danach? Wer eine Immobilie besitzt, stellt sich diese Frage zwangsläufig. Diese Seite rechnet das für Sachsen durch — mit den Zahlen des zweiten Quartals 2025 und ohne Beschönigung.

Was ein Pflegeheimplatz in Sachsen monatlich kostet

In Sachsen setzt sich der monatliche Eigenanteil aus drei gesetzlich geregelten Teilen zusammen:

• Einrichtungseinheitlicher Eigenanteil (EEE) — der pflegebedingte Kostenanteil, der für alle Pflegegrade 2–5 gleich ist: durchschnittlich 874 € im Monat
• Unterkunft und Verpflegung: durchschnittlich 738 € im Monat
• Investitionskosten für Instandhaltung und Investitionen der Einrichtung: durchschnittlich 442 € im Monat

Gesamtbelastung: rund 2.054 € im Monat, die der Heimbewohner selbst trägt — unabhängig vom Pflegegrad. Der EEE variiert von Einrichtung zu Einrichtung; der genannte Wert ist der sächsische Durchschnitt. Zum Vergleich: In Bayern liegt der Gesamteigenanteil bei über 2.800 €, in Baden-Württemberg bei über 2.700 €. Sachsen ist günstiger — aber auch hier deckt eine Durchschnittsrente die Kosten nicht.

Quelle: vdek-Pflegelotse, Q2 2025. Die Werte werden quartalsweise aktualisiert. Stand: Q2 2025.

Was von der Rente übrig bleibt

Angenommen, die monatliche Nettorente beträgt 1.200 €:

Wer 50.000 € auf dem Konto hat, deckt den Fehlbetrag knapp fünf Jahre — dann ist das Geld erschöpft und das Sozialamt greift ein. Wer ein Haus hat, stellt die Frage anders: Was ist es wert, was bleibt nach Kosten, und wie lange streckt der Erlös den Aufenthalt?

Schonvermögen und Hilfe zur Pflege

Das Sozialamt übernimmt Heimkosten, die Einkommen und Vermögen nicht mehr decken. Dieser Anspruch heißt Hilfe zur Pflege (§ 61 SGB XII) — aber er greift erst, wenn das eigene Vermögen eingesetzt wurde.

Das Schonvermögen

Seit Januar 2023 beträgt das Schonvermögen 10.000 € pro Person nach § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII. Dieser Betrag bleibt unangetastet — alles darüber ist grundsätzlich verwertbar, also auch Immobilien. Stand: § 90 SGB XII in der ab Januar 2023 geltenden Fassung.

Was ist geschützt, was nicht?

• Selbstbewohnte Immobilie: geschützt, solange der Ehegatte oder ein unterhaltsberechtigtes Kind darin wohnt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Zieht niemand mehr ein, entfällt dieser Schutz.
• Leerstehende Immobilie: in der Regel nicht geschützt. Das Sozialamt kann deren Verwertung verlangen, bevor es Hilfe zur Pflege gewährt.
• Bankguthaben, Wertpapiere, Lebensversicherungen mit Rückkaufwert: zählen als Vermögen und müssen eingesetzt werden.

Wenn das Haus leer steht: wie der Ablauf typischerweise aussieht

Sobald der Pflegeheimbewohner nicht mehr in der Immobilie lebt und kein Angehöriger dort wohnt, kann das Sozialamt die Verwertung verlangen. Es gibt keine gesetzliche Schonfrist — das Amt ist verpflichtet, Vermögen zu prüfen, bevor es Leistungen gewährt.

1. Antrag auf Hilfe zur Pflege wird gestellt.
2. Das Sozialamt fragt alle Vermögenswerte ab, inklusive Immobilien.
3. Ist die Immobilie leer und marktgängig, fordert das Amt den Verkauf oder eine dingliche Absicherung — ein Darlehen, das aus dem späteren Erlös zurückgezahlt wird.
4. Der Nettoerlös nach Verkaufskosten wird für die Heimkosten eingesetzt, bis auf das Schonvermögen.
5. Ist auch das aufgebraucht, übernimmt das Amt die verbleibenden Kosten.

Was als „nicht zumutbar" gilt — etwa bei einer faktisch unverkäuflichen Immobilie — ist eine Einzelfallentscheidung, kein Automatismus.

Typische Verzögerungen in der Praxis

Erbgemeinschaften bremsen den Ablauf: wenn mehrere Geschwister Miteigentümer sind, können Beschlüsse blockiert werden. Ungeklärte Vollmachtslagen — wer darf für den Pflegebedürftigen unterzeichnen? — führen regelmäßig zu Verzögerungen von Wochen bis Monaten. Und der Leerstand selbst kostet: Heizung, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltung laufen weiter.

Elternunterhalt: was Kinder tatsächlich leisten müssen

Die häufigste Sorge in dieser Situation: Muss ich als Kind für die Heimkosten aufkommen? Die Antwort seit dem 1. Januar 2020 ist klar:

Das Sozialamt kann Kinder nur dann für Elternunterhalt heranziehen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen über 100.000 € liegt. Wer weniger verdient — und das betrifft die große Mehrheit der Bevölkerung — wird vom Amt nicht in Anspruch genommen, egal wie groß das eigene Vermögen ist. Diese Grenze ist bundeseinheitlich und kein Sachsen-spezifischer Wert.

Grundlage ist § 94 Abs. 1a SGB XII, eingeführt durch das Angehörigen-Entlastungsgesetz (BGBl. I 2019, S. 2135), in Kraft seit 1. Januar 2020. Unterhaltspflichten zwischen Geschwistern gegenüber den Eltern existieren nicht — die wechselseitige Unterhaltspflicht gilt nur zwischen Eltern und Kindern, und auch das nur oberhalb dieser Einkommensgrenze. Stand: § 94 Abs. 1a SGB XII, in Kraft seit 1. Januar 2020.

Schenkung und Verkauf unter Wert: was das Sozialamt zurückfordern kann

Viele Familien versuchen, das Haus noch vor dem Heimeinzug zu übertragen. Das verschiebt das Problem — und kann erhebliche Folgekosten auslösen.

Die Zehn-Jahres-Frist

Nach § 528 BGB kann ein Schenker eine Schenkung zurückfordern, wenn er später verarmt. Dieses Recht geht auf den Sozialhilfeträger über (§ 93 SGB XII), der es bis zu zehn Jahre nach der Schenkung geltend machen kann (§ 529 BGB). Eine Immobilienübertragung an Kinder, Enkel oder andere Personen innerhalb dieser Frist ist damit nicht sicher — gleichgültig, wie sie rechtlich bezeichnet wurde.

Verkauf unter Marktwert

Wer eine Immobilie deutlich unter ihrem Verkehrswert veräußert, verschenkt rechtlich die Differenz. Auch dieser Betrag kann zurückgefordert werden. Den Verkehrswert stellt der zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter Sachverständiger fest. Wer unter diesem Wert verkauft, sollte das vor der Unterschrift anwaltlich prüfen lassen.

Nießbrauch und Wohnrecht

Diese Gestaltungen sind nicht pauschal sicher. Das Sozialamt und Gerichte prüfen Zeitpunkt, Gegenwert und wirtschaftlichen Gehalt. Ein Wohnrecht, das kurz vor dem Heimeinzug und ohne Gegenleistung eingetragen wurde, hat eine schlechte Ausgangsposition. Diese Hinweise sind rechtliche Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung.

Was beim Verkauf konkret zu klären ist

Wer darf den Kaufvertrag unterzeichnen?

Ist der Pflegeheimbewohner noch geschäftsfähig, kann er selbst unterzeichnen — oder eine notariell beglaubigte Vollmacht ermächtigt eine andere Person. Liegt eine gesetzliche Betreuung vor, braucht der Betreuer für den Immobilienverkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts nach § 1850 Nr. 4 BGB (Fassung seit 1. Januar 2023). Das Verfahren dauert typischerweise mehrere Wochen bis Monate. Stand: § 1850 BGB, BGBl. I 2021, S. 882.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Eine selbstgenutzte Immobilie ist beim Verkauf steuerfrei, auch wenn die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist — es reicht, dass sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ein Heimeinzug beendet die Eigennutzung ab dem Auszug. Wer zeitnah handelt, kann die Steuerfreiheit noch wahren. Für vermietete oder leerstehende Immobilien gilt die reguläre Spekulationsfrist von zehn Jahren. Stand: § 23 EStG, aktuelle Fassung. Steuerliche Einzelfragen gehören zum Steuerberater.

Zeitplan und Kosten des Verkaufs

Ein Immobilienverkauf in Sachsen dauert unter normalen Bedingungen vier bis acht Monate — von der ersten Wertermittlung bis zum Geldeingang. In dieser Zeit laufen die Heimkosten weiter. Das Sozialamt gewährt in der Regel keine Vorleistungen, solange noch verwertbares Vermögen vorhanden ist. Vom Kaufpreis sind vor der Sozialhilfeberechnung die tatsächlichen Verkaufskosten abzuziehen:

• Maklerprovision: in Sachsen in der Praxis meist 3,57 % des Kaufpreises je Partei (inkl. MwSt.), gedeckelt durch § 656c BGB (in Kraft seit Dezember 2020)
• Notarkosten für den Kaufvertrag
• Ggf. Löschungskosten für eingetragene Grundschulden oder Wohnrechte
• Ggf. Räumungs- und Renovierungsaufwand vor dem Verkauf

Der Nettoerlös — nicht der Kaufpreis — ist die Zahl, die entscheidet, wie lange die Eigenmittel reichen.

Der nächste Schritt

Wenn Sie wissen möchten, was die Immobilie heute wert ist und wie viel nach Abzug aller Kosten übrig bleibt, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Sie erhalten eine konkrete Einschätzung — ohne Verkaufsdruck, ohne Verbindlichkeit. Die Rente und der Eigenanteil sind die festen Größen in dieser Rechnung; der Nettoerlös aus dem Haus ist die Variable, die entscheidet, wie lange die Situation beherrschbar bleibt und ob das Sozialamt früher oder später ins Spiel kommt.